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联合办公行业有喜有忧

时间:2018-01-11 08:49:57  来源:广州日报

 联合办公模式经历过早期“工位共享”阶段,开始进入创意园式集中办公阶段,然而大部分项目存在空置率高、盈利困难的现状。业内人士认为,只有实现布局区域改善及扩大规模才有机会实现盈利。

  广州日报全媒体记者林琳

  “在整个亚洲地区乃至全球范围内,办公楼开发商们正密切关注联合办公模式的发展态势。”近日,仲量联行在最新的一份研究报告中指出,联合办公空间的五大公认优势为促进协作、激发创新、创造灵活性、吸引并留住优秀人才和削减成本,“千禧一代”员工对就业条件的预期、日益增强的工作自动化和其他发展趋势,正不断改变企业的运营和办公场所要求。

  房地产商积极

  参与联合办公市场

  房天下高级分析师李超称,最新的趋势是随着国家鼓励租赁业务的发展,目前联合办公在政策上得到政府的支持,有部分开发商集中进入市场,开始布局新兴租赁格局。

  仲量联行观察发现,部分房地产企业积极参与,实施的策略包括将整栋或部分办公楼租赁给联合办公运营商运营,按照联合办公运营商或需要量身定制办公设施的企业租户的特定需求建造办公楼,将现有的办公楼改造成为联合办公空间或买进酒店和厂房资产改造成为灵活的办公空间,另外,零售开发商通过将上层楼面空间和其他较少使用的空间改造为灵活办公空间,也力争分得一杯羹。

  联合办公优缺点一样明显

  市场上的联合办公有两种主要模式:“共享空间”和“共享空间加增值服务”,安居客房产研究院首席分析师张波称,第一类的本质是“二房东”模式;第二类则是服务整合运营,不但提供共享空间,更是在增值服务上做文章。

  广州市场目前存在三种模式,一是传统的“拎包入住”,写字楼被“块状分割”后提供免装修小面积的分割的独立办公区;二是以产业园、创新谷为代表的孵化器项目入驻,由资金方共同投资的小企业“扎堆”办公;三是散租的共享工位,将租金最低化,功能区全部共享化。李超认为这是典型的共享经济模式。

  在业内人士看来,联合办公的优点和缺点一样很明显。李超认为,优点是成本低,尤其对于创业者来说可以轻资产创业,即使个别工位成本高,租客可以租最小面积,降低租金成本,其次企业可以以此注册公司,而且租赁灵活,短租长租两相宜。但缺点是管理不够规范,人员流动性大,尤其是创业公司的淘汰率很高,另一方面,大部分办公区较为偏远,只适合小微团队低成本注册,不适合长期运营办公。张波则认为联合办公的专属感不强,办公的私密性也很难得到保障,并非适合所有小群体型创业者。

  仲量联行有关研究人士认为,联合办公模式的长期影响仍有待观察,但联合办公不再被视为一种全新的办公场所策略,也不再仅仅适合于初创企业。安居客房产研究院首席分析师张波则认为,目前联合办公行业仍处于积累用户阶段,整体行业还将面临转型升级,未来发展依然存在诸多的变数。

  大部分项目难盈利

  尽管部分房地产企业率先抢占联合办公市场,但是大部分项目难以盈利。李超透露,目前所了解到的广州这类产品中,空置率偏高,只能实现50%~60%的入住率,而且因为租金偏高、区域较远、整体配套不够齐全,也造成了实际使用中办公者的一些抱怨。“目前联合办公的收益来源主要为租金和增值服务,但单靠租金收益并不能让联合办公企业实现盈利。”张波称,打造增值服务才能帮助联合办公突破盈亏平衡点。

  他看来,联合办公本身有着较好的市场机会点:“目前国内商业地产行业面临商办存量过剩、新增物业消化困难的局面。”他认为,联合办公可以在商业物业中寻找到更多合适的项目进行合作,采用不同特色的尝试路径,实现联合办公行业全新升级转型。

  不过李超观察到,目前投资方以政府资助的产业园运营为主,房企资本介入还较少,主要还是以自营写字楼为主,他认为只有实现布局区域改善以及扩大规模才有可能实现盈利,而目前随着私募投资市场遇冷,写字楼市场以及孵化器都收到了极大的挑战。

  名词解析:联合办公

  联合办公即通过共享办公空间的模式,有效降低办公室使用成本,提高办公室的使用效率。这种共享办公的模式随着大批创业公司兴起而火爆一时。

  市场分析

  个人投资者 或有参与空间

  张波预测,联合办公,尤其是“共享空间和增值服务”的联合办公仍将会保持快速增长。从地域来看,也逐步会从一线城市扩展到新一线城市:“但纯粹‘共享空间’模式则不存在更多想象空间,预计会形成垄断格局,中小型运营机构的生存空间渺茫。”

  李超则认为目前市场存在个人参与空间。他的理由是广州、北京等城市对于在家办公或者自改办公的需求都在增加,“千禧一代”对于办公环境的要求也更为灵活,突出的例子是荔湾西部部分老旧小区被年轻人租下进行私人装修,改造成小团队办公场所,个性化的办公空间吸引了不少创业青年。他认为,未来可提供土地、可随意定制的办公场域或有很大前景。而广州外围区域,如嘉禾望岗、三元里、天河北等部分商圈的自建房被改建成复式小办公室的案例已不新鲜。



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