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2022上半年租赁市场:毕业生长租房订单涨超200%,激活6月租房市场
发布时间:2022-07-13 09:07:46 来源:环京津新闻网  浏览量:

党中央、国务院高度重视住房和城乡建设工作。2022年政府工作报告指出“加快发展长租房市场,推进保障性住房建设”,住建部印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》等文件,推动 住房和城乡建设高质量发展迈上了新台阶。

推进保障性租赁住房建设、加快发展长租房市场是实现全体人民住有所居的重要途径。 近日,作为住房和城乡建设部主管的行业权威新闻单位,中国建设报社成立“中国城市住房 租赁”智库。该智库的目标是,做以人民为中心发展思想的践行者、百姓住有所居的圆梦者、城乡美好人居环境的建设者、城市安全运行的守护者、建筑历史文化的传承者、国家经济发展的贡献者,围绕长租房市场精细化管理、规范化运营、创新化拓展等内容进行深入研究,就党中央总体部署落地“最后一公里” 过程中的难点痛点,政策要求和企业发展的结合点、市场需求和群众呼声的着力点深度研判,理性分析,共同推动公共政策改革创新, 助力住房租赁行业行稳致远。

值得关注的是,“中国城市住房租赁”智库联合自如研究院发布了上半年长租房市场数据,从成交总量、业主委托模式与需求变化等角度对上半年长租房行业情况进行阐述。

 

一、上半年长租房成交量持续增长

今年以来,北京、上海等重点城市疫情反复,让普租市场与长租市场的分化也愈加分明。

从成交量数据来看,普租市场上半年呈现显著“U”型波动。贝壳研究院数据显示,进入3月,受疫情影响,春节后租赁旺季不“旺”,4月全国百城租赁市场成交量环比减少20.4%,直至5月复工复产,全国百城租赁成交量环比增加近20%,6月则环比增加超过30%。

长租房成交量在2月~6月呈逆势持续增长趋势。中国城市住房租赁智库数据显示,上半年长租房成交量在2月开始走高,3月~5月增速有所放缓但仍保持稳增趋势,6月全国成交量大幅提升,环比增长超过40%。

 


在稳中走高的成交数据表现之下,长租房机构的租金水平也更趋平稳理性,市场波动幅度更小。

根据克而瑞等机构数据显示,4月,上海个人房源租金环比上涨3%,5月,上海个人房源租金环比上涨6%,同时以每平方米破百元的价格排在全国55城之首。此外,根据贝壳研究院最近一期的北京市房产租赁市场月报数据,2022年,北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势,在高校毕业季来临之前,4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。而据诸葛找房研究院数据显示,今年5月,一线城市平均租金同比上涨4.03%。

中国城市住房租赁智库数据显示,上半年长租房机构全国重点十城租金同比去年仅有微幅波动。分城市看,上海成交租金同比上涨3.6%、成都同比上涨2.8%;北京、武汉、天津租金与去年同期基本持平;而深圳、杭州、南京等城市租金均微幅下降。其中,在4月~6月成交旺季,长租房机构续约价格同比平均涨幅仅2.5%-3%。

二、 房东倾向将房源委托给专业长租房机构

从业主委托量来看,数据显示,今年上半年长租房业主委托量有所提升。自如“增益租”作为长租房行业的业主委托新模式,今年上半年的业主委托量同比去年增长超100%,其中,一季度同比增长420%,二季度即使受疫情影响,仍保持了同比近50%的增长;而从自如空间产品看,整租的“心舍”产品、豪宅线的“曼舍”产品,集中式公寓的“自如寓”“自如里”等,新增业主委托房源数量同比增长均超过50%。

 


自如合租、整租产品

今年是“增益租”模式推出的第二年,其“无差价、无空置期、收益有保底”的三大核心特点,受到业主群体的广泛认可。而该模式在出租价格透明化、收益“有保底、超额分成”的创新机制下,实现了长租房企业与业主在收益稳定、风险共担方面的新平衡。

在今年疫情下,增益租模式能够提升房子品质,对租客群体来说具有房源竞争力;对业主群体来说,能够保障持续收益,增加市场的抗风险能力。新模式也在不同产品层次、不同居住形态获得市场验证与认可,为更多长租房企业破解经营困局提供了借鉴。

业内人士认为,新模式的成功,并不仅仅是因为长租房企业在单方面重新创新市场需求的尝试,也是因为连续3年的疫情影响,让业主们重新思考与租客、平台的关系,开始重视长期稳定性和房源的持续收益等。可以认为,以“增益租”为代表的长租房委托新模式,将成为长租行业下一个十年的主要模式。

三、 毕业租房需求延迟释放,整租时代或开启

 

3-4月,上海、北京因疫情陆续开启区域管控,自如等企业在疫情期间积极行动。其中自如为上海近19万租客累计退还服务费近2000万元;500多名北京、上海员工参与360个社区抗疫志愿工作;推出六大安心举措,客户签约优惠房源69270间,34960名租客VR、视频看房超6万次,为25929名租客提供原价续约,为3260名租客提供免费换租。

二季度毕业季作为住房租赁行业的传统旺季,今年在疫情影响下也姗姗来迟。与此同时,今年的高校毕业生群体首次突破千万,延缓释放的租房需求在进入6月后集中释放,形成了“延迟+集中”的特殊毕业旺季景象。

此外,面对毕业生群体的独有的“短期资金紧张、品质要求较高”租住需求特点,自如等长租房机构纷纷推出毕业生专项支持计划,帮助毕业生顺利过渡。以自如为例,自面向应届毕业生提供“0押金、月付”的专项支持计划“海燕计划”于4月底上线以来,已吸引超过20万毕业生参与,参与人数同比提升24%。

值得一提的是,从专项支持计划的参与数据来看,新一线城市展现出了对毕业生的强劲吸引力。数据显示,上半年成都、武汉“海燕计划”毕业生参与量同比分别提升101%、75%;上海、北京两地虽受疫情影响,但随着6月复工复产后毕业生成交量迅速回升,上海毕业生成交量环比上涨超过70倍,全国毕业生成交量环比增长超过200%。

受疫情影响,租客对生活安全感、品质感、私密性、独立性的需求也在不断增长,开始倾向租住整套房源、独立生活。以上海自如公布数据为例,二季度以来整租房源的入住率、续约率均逐步高于合租房源,其中,6月上海 复工复产后,上海合租升级换租为整租的成交量同比增长超过100%。

专家表示,整体住房租赁市场确实受疫情影响较大,整体需求释放存在滞后。但是,结合6月数据来看,随着毕业群体租房需求释放、各大城市疫情防控向好,住房租赁市场的复苏回暖只是开始,下半年还将持续升温,其中对人才吸引力较强的一线、新一线城市以及都市圈核心城市、省会城市市场将显著升温。各大长租房企业和从业者应对行业未来发展保持信心。

面对未来的市场向好趋势,有专家建议,应当从盘活存量方面,填补政策空白,通过降低合规成本、降低税收成本、增加金融支持三重政策手段,增加对供给端的支持。在优化政策环境的同时,应加大力度培育专业化住房租赁机构,提高运营效率。对符合条件的专业住房租赁机构给予金融、税收、财政补贴等各方面支持,在确保金融安全的前提下,赋予租赁物权,提升企业参与积极性。

 

2022年政府工作报告提出“加快发展长租房市场”,这释放出指向性很强的信号。发展长租房,特别是机构化长租房,有多种好处,得到市场认可。租赁市场最近的走向也验证了这点。今年长租房机构的业务成交量从春节后往上走,6月份复工复产、大学生毕业等各类需求叠加,比上月增长39%。

长租房市场的需求不仅是短期的,更可能是长期的。短期需求能不能变成长期需求?这还取决于一些条件。现在看,供给侧方面需要加大培育力度。比如,需要从存量、增量两方面保证较多的房源供给;还应制定一些税收、财政补助方面的政策,吸引更多的供给主体,尤其是机构主体参与。未来这个领域应有一些响当当的大品牌,能够提供高品质的服务。同时,业内人士还需要进一步探讨,“细水长流”的长租房业务类型,应如何形成“多赢”局面等。

这一领域的发展,还涉及到青年大学生、农民工等群体在城市各项公共服务权利能否完整实现的问题。因此,长租房对个体来说是“衣食住行”几大件之一;对城市而言,是产业、人口等发展模式的问题;对国家来说就是社会稳定、中等收入群体培育成长等问题。这些问题值得在行政管理、法律制度上进行更多探讨。

中国宏观经济研究院投资研究所房地产室主任、研究员 任荣荣

在疫情防控常态化背景下,今年的高校毕业生群体首次突破千万。这批新市民、青年人步入劳动力市场,将为我国经济增长注入新生力量。同时,其在城市的就业与安居问题也得到党和政府的高度重视。

一方面,各级政府正相继出台稳岗稳就业的举措,推动“稳就业、保就业”政策切实落地;另一方面,在关乎毕业生居住的租房市场上,机构化、专业化的长租房企业在面对毕业生“租房品质高标准、短期资金压力大”的情况,推出了“免押金、月付房租”的优惠举措,切实减轻了毕业生租房压力。

未来一段时期,人口向城市群及中心城市流动仍是大趋势。在“租购并举”的背景下,规模庞大、年轻、受教育程度高的新市民,住房观念逐渐从“在城市落脚”向“在城市长住”进行转变。因此,加快发展长租房市场,尤其是培育壮大机构化长租房市场,不仅能让新市民、青年人“拎包入住”快速融入城市生活,同时在经济能力范围内,享受稳定的品质租住生活。

瞭望智库研究院副院长 姜铁英

在“房住不炒”“租购并举”“加快发展长租房市场”等一系列政策指导下,我国的住房租赁市场取得快速发展。市场经济发展经验多次证明,任何一个行业要建立起规模性经营能力,都要走机构化发展道路。

从这个层面看,市场化、机构化长租房要逐步成为住房租赁市场的主力,不断盘活存量住房,发挥房屋本身应有的居住功能,才能全面提高租赁住房供给,满足不同类型人群的多元化租房需求。

今年上半年的住房租赁市场数据表明,相对于普租市场的“U”型走势,以长租房机构为代表的长租房市场则突显韧性、逆势维稳,成交量在2月~6月保持稳定提升,租金水平保持平稳,彰显出“机构化”的稳定特质。

面向未来,从顶层设计上,要从满足人民对美好居住生活的需要出发,加大机构化长租房的高质量供给,提高租赁机构的服务能力。

相关部门在充分发挥指导和支持作用的同时,对长租市场保持审慎监管的态度,通过“划定红线、守住底线”,赋予专业化长租机构更多自主权,推动长租机构进一步满足租客便捷消费、快速入住的需求,降低房东管理成本,切实解决好供需错配等突出矛盾。

盘古智库高级研究员 江瀚

住房问题关乎民生福祉,各级政府紧密围绕“住有所居”取得了丰硕成果。

今年政府工作报告提出“加快发展长租房市场”释放出更具明确性、指向性的信号。长租房市场在过去一段时期里,已取得重要的发展成果,特别是发展机构化长租房,已成为相关部门完善住房租赁体系建设、解决城市居住问题的重要思路,不仅利于保障民生安居、社会稳定、市场管理,更有利于城市吸引人才、留住人才、包容人才,助力城市区域经济发展。

从上半年住房租赁市场情况来看,在疫情等不确定因素影响下,以机构化为主的长租房市场展现出强劲韧性,在解决租房刚需上发挥积极作用,不仅成交量持续增长,租金水平也保持在合理的波动区间。

下一阶段,进一步平稳满足年轻人租住刚需,不断提升租赁住房供给的“量”与“质”的水平,是城市建设领域的系统性民生工程。这更要求相关专业化长租机构发挥市场化经验和优势,在促进存量房改造流通、稳定匹配供需关系、强化房屋的居住属性上持续精进。


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