■郭睿新 日前，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了楼市的凉意。土地流拍的增多、万科等房企高喊“活下去”、广州开展取消预售制度讨论……种种迹象表明，所谓的“金九银十”已难再现。 静下心来思索，1988年，宪法第十条第四款增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的字样，寥寥数语，揭开了中国民间房地产行业的春天。从1988年到2018年，30年来，中国民间房地产市场从零发展到200万亿元的大市场，见证着中国企业家对规模与速度的追求与平衡，见证着中国经济的腾飞。狂热、调控、去库存、再次狂热……房地产行业的30年，是阳光彩虹与狂风暴雨轮回更替的30年。在当前形势下，全国楼市已进入调整期，拐点已经来临。 很多人认为楼市“一夜入秋”，一二线城市的房价会暴跌。但笔者认为，楼市仍是中国经济的中流砥柱，国家层面自我调整的过程需要循序渐进，房价大跌会引起整个金融体系崩溃，这是稳定国家层面必须要慎重考量的问题。目前出现的热点城市房价结构性调整，也只能暂时遏制住需求。另外，目前的土地财政制度和城市化进程，决定了我国中心城市易涨难跌的局面，也决定了中心城市房价即使有调整，也会回涨。所以，价格调整是当前形势，防范暴跌也纳入了问责机制。如果将此次调整放到历史长河的长线中来看，几乎可以忽略。 那么，对于目前出现的楼市拐点，会有哪些影响？笔者认为，对整个国家而言，楼市拐点不仅会有利于经济结构的调整和转型，而且有利于防范和化解系统性风险；对以房地产业为主导产业以及依赖土地财政的地方政府而言，楼市拐点短期内会影响当地经济发展和政府财政，因此需要转变经济发展理念和经济增长模式；对开发商而言，土地开发、住房销售和现金流压力加大，面临较大的流动性和破产风险，需尽快降价销售和降杠杆，加快企业或产业转型；对一套房的家庭而言，楼市拐点对其无显著影响，但对无房户而言，楼市拐点则有利于增强住房购买和租金支付能力，能够尽快解决住房问题。 放眼全球，楼市涨跌都是正常现象，但好的城市整体上涨的趋势从未改变过。比如，最让人难忘的就是香港楼市1998年的暴跌，当时受亚洲金融危机与董建华“八万五”计划冲击，整个香港楼市经历了六年熊市，跌幅累计62.2%。但2003年之后房价重新抬头，2011年香港均价追齐了暴跌前的水平，不但涨回了六年的跌幅，还屡创新高。内地一二线热点城市也是如此，长线看涨势不会改变，至于三四线城市，要特别慎重，因为在城市化进程下，中国人口从农村转移到城市，从三四线城市转移到一二线城市，部分三四线城市的人口在流失。不过在房价调整之后，仍值得看好的三四线城市有三类：首先是距离中心城市较近的三四线城市；其次是远离核心城市，但自身人口与经济基本面表现不错的城市；最后是在政府规划中占有一定分量的城市。 毫无疑问，拐点来临，是楼市自我调整的必要阶段，楼市涨跌也是正常现象。对地产企业来说，修炼内功做好产品方能以静制动；对于购房者来说，无论楼市是否遭遇拐点，需求是硬道理，不盲目不跟风，选择适合自己的就是当下最好的选择。
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